Evergrande'ın Patronuna Müebbet: Çin'in Emlak Modeli Neden Çöktü?

Çin'de emlak devinin eski başkanına verilen müebbet hapis cezası, ülke gündemine bir hukuk haberi gibi düştü; ancak perde arkasında çok daha büyük bir ekonomik çöküşün simgesi. Evergrande'in kurucusu Hui Ka Yan, şirketin yaklaşık 300 milyar dolarlık borcuyla batmasının ardından yargılandı. Pekin, mesajı net verdi: devletin çizdiği yolda yürüyüp başarısız olan da bedel ödeyecek.

Modelin kökleri, Çin vatandaşlarının yatırım seçeneklerinin dışa kapalı olmasına uzanıyor. Sermaye kontrolleri nedeniyle paranın yurt dışına çıkışı sert biçimde kısıtlı; yurt içinde ise şirketler sübvansiyonlu, reel olarak negatif faizli kredilere eriştiği için borsa yatırımcısına getiri kalmıyor. Sıradan birikim sahibi için geriye tek popüler adres kalıyordu: konut.

Yerel yönetimler bu talebi körükleyen taraf oldu. Son yirmi yılda belediyeler gelirlerinin yarısından fazlasını arsa satışlarından elde etti; emlak şirketleri arsa alıp vatandaştan peşin parayla daire sattı. Kentleşme ve sanayileşme dalgasıyla birleşen bu çark, fiyatların sürekli yükseleceği varsayımına dayandı: daha çok inşaat, daha çok talep, daha yüksek fiyat.

Varsayımın iki ölümcül kusuru vardı. Birincisi, arz ihtiyacı katbekat aştı; bazı ölçümlere göre Çin, gereksiniminin dört-beş katı konut üretti. İkincisi, talep tabanı eridi: doğum oranları 1990'ların başından bu yana düşüşte, resmi istatistiklere göre Çin'in doğurganlığı 35 yıl önce ABD'nin altına indi. Otuz beş yıl boyunca doğmayan bebekler, bugünün daire alıcıları olamazdı.

Balon 2020'lerin başında patladı; Evergrande'in batışı, 300 milyar dolarlık kayıpla Çin ölçeğinde bile devasa bir rakam olarak kayda geçti. Peşin ödemeli daireleri yarım kalan milyonlarca aile, bitmemiş inşaatların gölgesinde kaldı. Benzer kaderi paylaşan diğer dev şirketlerle birlikte sektör, ülkenin büyüme motoru olmaktan çıkıp en büyük risk kalemine dönüştü.

Hükümetin yanıtı iki yönlü oldu: cezalandırma ve parayı yönlendirme. Bir yanda patronlara verilen ağır cezalarla hesap sorulduğu mesajı; öte yanda mevduat faizlerinin yüzde 1'in altına indirilerek banka hesaplarında bekleyen yaklaşık 22 trilyon dolar karşılığı paranın borsaya itilmesi. Ancak vatandaşlar, şirketlerin negatif reel faizli kredilerle çalıştığı bir piyasada küçük yatırımcının ezileceğini artık biliyor.

Halkın temkinli duruşunun ekonomik mantığı sağlam. Devlet destekli şirketlerin karsız büyümeye odaklandığı bir düzende hisse senedine yatırım akılsızca bir iş olarak görülüyor. Konutun tuzak olduğu anlaşıldı, borsa güven vermiyor, yurt dışı kapalı; sonuçta para yerel bankalardaki mevduat hesaplarında yığılıyor ve reel olarak eriyor.

Makro tablo, sorunun tekil şirketleri aştığını gösteriyor. Emlak ve bağlantılı sektörler, yıllarca Çin büyümesinin dörtte birine yakınını sırtladı; çöküş, yerel yönetim gelirlerinden istihdama, çelik ve çimentodan hane halkı servetine kadar zincirleme etki yarattı. Pekin'in yeni büyüme hikayesi olarak ileri teknoloji ve üretimi işaret etmesi, emlak çağının kapandığının itirafı sayılıyor.

Önümdeki dönemde izlenecek üç başlık var: yarım kalan projelerin akıbeti ve hak sahiplerinin korunması, yerel yönetimlerin arsa gelirine alternatif bir mali model bulup bulamayacağı ve hane halkı tasarruflarının yönü. Üç sorunun yanıtı, Çin'in önümüzdeki on yılının yalnızca emlak sektörünü değil, büyüme modelinin tamamını şekillendirecek.