Peine à perpétuité pour le patron d'Evergrande : pourquoi le modèle immobilier chinois s'est effondré

La peine à perpétuité infligée à un ancien titan de l'immobilier a débarqué dans l'agenda chinois comme une affaire judiciaire, mais derrière elle se dresse le symbole d'un effondrement économique bien plus vaste. Hui Ka Yan, fondateur d'Evergrande, a été jugé après que sa société s'est effondrée sous environ 300 milliards de dollars de dettes. Le message de Pékin était sans détour : ceux qui suivent la voie tracée par l'État et échouent en paieront aussi le prix.

Les racines du modèle remontent au caractère fermé des options d'investissement des citoyens chinois. Le contrôle des capitaux restreint fortement les sorties d'argent du pays, tandis qu'à l'intérieur, les entreprises accèdent à des prêts subventionnés à taux d'intérêt réels négatifs, ne laissant aucun rendement à l'investisseur en bourse. Pour l'épargnant ordinaire, une seule adresse populaire subsistait : l'immobilier.

Les gouvernements locaux étaient le côté qui alimentait cette demande. Au cours des deux dernières décennies, les municipalités ont tiré plus de la moitié de leurs recettes de la vente de terrains ; les promoteurs achetaient des terrains et vendaient des appartements payés comptant d'avance. Combinée à la vague d'urbanisation et d'industrialisation, la roue reposait sur l'hypothèse que les prix monteraient pour toujours : plus de construction, plus de demande, des prix plus élevés.

Cette hypothèse comportait deux failles fatales. Premièrement, l'offre a dépassé le besoin de nombreuses fois ; selon certaines mesures, la Chine a construit quatre à cinq fois les logements dont elle avait besoin. Deuxièmement, la base de la demande s'est érodée : les taux de natalité chutent depuis le début des années 1990, et les statistiques officielles montrent que la fécondité chinoise est passée sous celle des États-Unis il y a 35 ans. Les bébés non nés pendant 35 ans ne pouvaient devenir les acheteurs d'appartements d'aujourd'hui.

La bulle a éclaté au début des années 2020, la faillite d'Evergrande entrant dans les annales avec 300 milliards de dollars de pertes, un chiffre gigantesque même à l'échelle chinoise. Des millions de familles dont les appartements payés d'avance sont restés inachevés vivent toujours dans l'ombre de chantiers à l'arrêt. Avec d'autres géants partageant le même sort, le secteur est passé de moteur de la croissance nationale à son premier poste de risque.

La réponse du gouvernement s'est déployée sur deux volets : la punition et l'orientation de l'argent. D'un côté, de lourdes peines pour les magnats signalent que les comptes sont réglés ; de l'autre, les taux de dépôt ont été abaissés sous 1 % pour pousser les quelque 22 000 milliards de dollars équivalents dormants sur les comptes bancaires vers les actions. Or les citoyens savent désormais que le petit investisseur se fait écraser sur un marché où les entreprises fonctionnent à crédit à taux réels négatifs.

La prudence du public repose sur une logique économique solide. Dans un ordre où les entreprises adossées à l'État se concentrent sur une croissance sans profit, placer son argent en bourse est perçu comme une entreprise d'illusions. L'immobilier s'est révélé un piège, les actions n'inspirent aucune confiance, et la sortie à l'étranger est fermée ; l'argent s'entasse donc sur des comptes de dépôt dans les banques locales, où il s'érode en termes réels.

Le tableau macroéconomique montre que le problème dépasse les entreprises individuelles. L'immobilier et les secteurs liés ont longtemps porté près d'un quart de la croissance chinoise, et l'effondrement a déclenché des effets en chaîne, des recettes municipales à l'emploi, de l'acier et du ciment au patrimoine des ménages. L'orientation de Pékin vers les hautes technologies et l'industrie comme nouveau récit de croissance se lit comme un aveu : l'ère immobilière est terminée.

Trois enjeux compteront dans la période à venir : le sort des projets inachevés et la protection des acheteurs, la capacité des gouvernements locaux à trouver un modèle fiscal remplaçant les revenus fonciers, et l'orientation de l'épargne des ménages. Les réponses façonneront non seulement le secteur immobilier, mais tout le modèle de croissance chinois pour la décennie à venir.