Viyana Konut Krizini Nasıl Çözdü: 600 Euroluk Sosyal Evlerin Bir Asırlık Sırrı

Viyana merkezine metro ile 20 dakika uzaklıktaki dev bir kompleks düşünün: kreş, kapalı otopark, yeşil alanlar ve çatı havuzları olan geniş iki odalı bir daire için kiracı ayda 600 ila 800 euro ödüyor. Aynı standartta bir daire New York'ta neredeyse 4 bin dolara, Amsterdam'da en az 2 bin ila 3 bin euroya, Londra'da ise 2 bin 500 sterlinden başlıyor. Üstelik Londra ve New York'ta gelirler Viyana'dan belirgin biçimde yüksek olmasına rağmen Viyana'da kiracı maaşının yaklaşık %30'unu kiraya ayırırken Londra ve New York'ta bu oran %70 ila %80'e çıkıyor. İşte bu fark, The Economist'in Viyana'yı yıllardır dünyanın en yaşanabilir büyükşehri seçmesinin temel gerekçesi olarak gösteriliyor.

Kağıt üzerinde cevap basit görünüyor: belediye çok sayıda kamu konutu inşa etti. Fakat detaylar bu basitliği dağıtıyor. Viyana'da kiralık piyasası fiilen serbest değil; kiracıların yaklaşık %31'i belediyeye ait Gemeindabau'larda, %26'sı kâr amacı gütmeyen kooperatif ve dernek konutlarında, %33'ü ise sıkı kira kontrollü özel evlerde yaşıyor ve yalnızca %10'luk bir kesim serbest piyasa kirası ödüyor. Yani şehirde yaklaşık 220 bin belediye dairesi ve 200 bin sübvanse kooperatif dairesi ile 420 bin sosyal konut stoğu, 1,8 milyonluk konut piyasasının neredeyse yarısını oluşturuyor ve bu dev sübvanse blok tüm şehirdeki kiraları aşağı çekiyor.

Kırmızı Viyana: Çöküşten 60 bin eve

Bu tablonun kökü, Avusturya-Macaristan İmparatorluğu'nun 1918'de dağılmasıyla başlıyor. Savaş sonrası hiperenflasyon fiyatları uçururken katı kira kontrolleri ev sahiplerinin kiraları artırmasını engelledi ve kiralık mülkler bir gecede değersizleşti. Cepheden dönen askerler için eve ihtiyaç varken özel yatırımcılar yeni bina yapmaktansa arsalarını boş tutmayı tercih etti. Mayıs 1919'da Sosyal Demokrat İşçi Partisi şehrin ilk tam demokratik seçiminde mutlak çoğunluğu kazandığında teşhis netti: sıkı kira kontrolü ortamında özel sermaye uygun fiyatlı ev inşa etmeye geri dönmeyecekti.

Genel reçete kontrolleri kaldırıp yatırımı çekmek olurdu, ancak Kırmızı Viyana tersini yaptı; madem özel sektör inşa etmiyordu devlet inşa edecekti. Bunun için önce boş arsa vergisi getirildi ve boş bırakmanın maliyeti artırıldı; pek çok malik arsalarını barış dönemi değerinin %10-15'ine belediyeye satmak zorunda kaldı. Ardından Belediye Meclis Üyesi Hugo Breitner iki yeni vergi çıkardı: büyük ve lüks özel konutlar üzerinden kademeli Wohnbausteuer ile otomobil, otel ve eğlence gibi lüks tüketim üzerinden alınan vergiler. Ucuz arsa ve bu vergilerin birleşimiyle 1923 ile 1934 arasında Karl-Marx-Hof gibi ışık, hava ve güneş alan yüksek kaliteli yaklaşık 60 bin belediye dairesi inşa edildi ve bu sayı şehir nüfusunun yaklaşık %11'ine barınma sağladı.

Bu dalga 1934'te muhafazakâr Şansölye Engelbert Dollfuss'un darbesiyle Kırmızı Viyana'yı bitirmesi ve kısa bir iç savaşın ardından sosyal demokratları yönetimden uzaklaştırmasıyla durdu. İkinci Dünya Savaşı'nda tarihi merkez bombalandıktan sonra sosyal demokratlar demokrasiyle birlikte geri döndü ve 1947'de tuğla molozundan beton dökülen Per-Albin-Hansson yerleşimi ile yeniden inşa başladı. 1960'larda Großfeld gibi prefabrik yüksek katlı projeler hızlandı ve 1969'a gelindiğinde savaş sonrası 100 bin konut tamamlandı. Bu kez de sıkı kira kontrolleri özel ev sahiplerini ya belediyeye satmaya ya da daireleri ofise çevirmeye itti; sonuçta özel kiralık stok küçülürken kırmızı ve sarı ile simgelenen belediye ve kooperatif konutları patladı ve Alt-Erlaa gibi dev kooperatif projeleri bu ikinci dalganın simgesi oldu.

Cennette çatlak: kim şanslı, kim dışarıda

Fakat bu kiracı cenneti anlatısı pürüzsüz değil. Bu kontrollü piyasada metrekare kiraları belediye evlerinde ayda yaklaşık 6 ila 7,5 euro iken kontrollü özel evlerde daha yüksek ve kontrolsüz özel piyasada 12 ila 13 euroya, yani neredeyse iki katına çıkıyor. Ekonomi teorisinin öngördüğü içeridekiler ve dışarıdakiler ayrımı burada da görülüyor; şanslı grup ucuz ve süresiz kontratla yaşarken şanssız grup serbest piyasada yüksek ödüyor. Bu durum yüksek gelirli bir avukatın belediye dairesinde göçmen bir ailenin özel piyasada ödediğinin yarısını ödemesi gibi adaletsiz tablolar üretiyor ve el değiştirirken yeni kiracıdan büyük Ablöse bedelleri istenmesi Viyana'da yaygın bir pratik olarak anılıyor.

Yine de Viyana'nın kontrolsüz kiraları bile birçok metropolden düşük kalıyor. Amsterdam ve Londra'da da önemli miktarda kamu konutu bulunmasına rağmen Viyana'nın farkı üretmeye devam etmesi. Sadece mevcut binalara yapılan çatı katı ekleri hariç tutulduğunda bile İstatistik Kurumu'na göre Viyana'da 2021'de 16 bin yeni konut inşa edildi; 9 milyon nüfuslu Avusturya genelinde bu sayı 71 bindi. Karşılaştırma için, Avusturya'nın tamamından daha kalabalık Los Angeles bu hızın yarısından az üretim yapıyor. Yani Viyana modeli sadece kontrol değil, kontrol altında bile inşa edebilme becerisi; özel sektörün yalnızca %10 olduğu bir şehirde adaletsiz içeride-dışarıda ayrımının etkilediği kesim bu yüzden görece küçük kalıyor.

Neden kopyalanamıyor: üç büyük duvar

Peki her şehir neden Viyana gibi yapmıyor sorusunun önünde üç duvar var. Birincisi, Viyana'nın özgün küçülme hikayesi. Belediye o büyük hamleyi nüfus azalırken yaptı; talep düşükken fiyat baskısı azdı ve özel inşaatı dışlayıp sosyal konutla ikame etmek darboğaz yaratmadan mümkün oldu. Bugün Viyana nüfusu yeniden artsa bile şehir özel piyasadan daha hızlı inşa edebiliyor gibi görünüyor, çünkü bir asırdır ev inşa eden kurumlara sahip. Diğer büyük şehirlerde ise böyle bir birikim yok ve özel inşaat tarihsel diplerde seyrediyor; bir gecede belediye müteahhitliğine geçmek kurumsal kapasite gerektiriyor.

İkinci duvar finansman ve arazi. Viyana arazisini bir asır önce ekonomik çöküş sırasında ucuza topladı; o dönemde edinilen belediye arsaları bugün merkezi bölgelerde bile sübvanse fiyatla inşa imkanı veriyor. Bugün benzer ölçekte arazi toplamak son derece pahalı olur ve büyük vergi artışları ister. Nitekim Viyana bile 2004'te Rößlergasse gibi son projeden sonra on yıl boyunca sübvanse üretimi kâr amacı gütmeyenlere devretmek zorunda kaldı ve ancak 2015'te Gemeindewohnungen NEU ve kompakt 40 ila 70 metrekarelik SMART daireler programı ile yeniden doğrudan belediye inşaatına döndü; o tarihte ayrılan fon yalnızca 25 milyon euro ölçeğindeydi.

Üçüncü duvar siyasetin adalet denklemi. Viyana sosyal konutuna desteğin gücü, programın yalnızca yoksullara değil orta sınıfa da hitap etmesinden geliyor; gelir eşikleri Viyanalı hanelerin yaklaşık %80'ini uygun kılıyor ve Wiener Wohnen yılda yaklaşık bin daireyi acil ihtiyaç sahiplerine, yeni projelerde SMART stokunun yarısını ise kalabalık evlerde yaşayanlar gibi özel ihtiyaçlara ayırarak karmayı koruyor. Bu kapsayıcılık siyaseti ayakta tutuyor ama eşitlik açısından tartışmalı. ABD'de yoksullara odaklı projeler veya Fransız banliyöleri yoksulluğu yoğunlaştırıp desteği eritmişti; Viyana bu hatadan kaçınarak 420 bin sosyal konutla kira tasarrufu üzerinden yılda 670 ila 770 milyon euro satın alma gücünü koruyor ve kısa vadede 23 bin, uzun vadede 30 bin istihdam yaratıyor.

Gerçek ders: kontrol değil, inşa

Sonuçta Viyana'nın dersi kira kontrolü olsun mu olmasın mı ikileminden daha geniş. New York ve Amsterdam gibi şehirlerde de kira kontrolü ve kamu konutu var, fakat asıl fark Viyana'nın inşa etmesi ve diğerlerinin etmemesi. Kontrollü bir piyasa, yeterince ev ürettiğinizde serbest piyasadaki kiraları bile makul tutabiliyor; aksi halde kontrol yalnızca kıtlıktaki sırayı yönetiyor. Çöken bir imparatorluğun veya bombalanmış bir merkezin sunduğu ucuz arazi ve küçülen nüfus penceresi bugün çoğu şehirde yok. Bu yüzden yazarın da vurguladığı gibi çoğu kent için gerçek reçete, özel inşaatı teşvik etmek ile yalnızca en yoksula değil geniş kesimlere hitap eden nitelikli kamu konutunu birlikte büyütmek; krizin çözümü tek başına piyasa ya da tek başına belediye değil, ikisini aynı anda ve ısrarla inşa etmekten geçiyor.