Cómo Viena resolvió la crisis de la vivienda: el secreto centenario detrás de sus viviendas sociales de 600 €

Imagina un enorme conjunto residencial a solo 20 minutos en metro del centro de Viena: los inquilinos pagan entre 600 y 800 € al mes por un espacioso piso de dos habitaciones con guardería en el propio edificio, aparcamiento subterráneo, patios verdes e incluso piscinas en la azotea. Un apartamento equipado de forma similar en Nueva York se anuncia por casi 4.000 $ al mes, en Ámsterdam el suelo ronda los 2.000 € con 3.000 € como cifra más habitual, y en Londres 2.500 £ parece el mínimo imprescindible. Sin embargo, la gente de Londres y Nueva York gana bastante más que en Viena, y ajustando por ingresos, los inquilinos vieneses gastan alrededor del 30 % de su salario en alquiler frente al 70 u 80 % en Londres y Nueva York. Esa brecha es la razón principal por la que The Economist ha clasificado repetidamente a Viena como la gran ciudad más habitable o la segunda más habitable del mundo.

Sobre el papel la respuesta parece simple — Viena simplemente construyó mucha vivienda pública — pero el sistema es mucho más radical. Alrededor del 31 % de los inquilinos vive en viviendas propiedad de la ciudad, el 26 % en cooperativas de lucro limitado y organizaciones sin ánimo de lucro, y el 33 % en pisos privados estrictamente controlados en alquiler, dejando solo a un 10 % pagando un alquiler de mercado libremente fijado. En otras palabras, unos 220.000 pisos municipales más unos 200.000 pisos cooperativos subvencionados significan que unas 420.000 viviendas sociales en 1.800 conjuntos alojan a casi medio millón de personas, y cerca del 60 % de todos los vieneses vive en parque subvencionado. Ese bloque subvencionado amortigua los precios en todo el mercado en lugar de actuar como una red de seguridad separada.

La Viena roja: del colapso a 60.000 viviendas

Las raíces están en el colapso del Imperio austrohúngaro tras la Primera Guerra Mundial en 1918. La hiperinflación disparó los precios mientras estrictos controles de alquiler impedían a los propietarios subirlos, de modo que la propiedad de alquiler se volvió prácticamente inservible y los propietarios privados preferían dejar los terrenos vacíos antes que construir. Cuando el Partido Socialdemócrata Obrero ganó la mayoría absoluta en las primeras elecciones plenamente democráticas de Viena en mayo de 1919, se enfrentó a una realidad económica sencilla: con los controles vigentes, el capital privado nunca volvería a construir viviendas asequibles.

Si la receta estándar habría sido eliminar los controles para atraer de nuevo a los constructores, la Viena roja eligió lo contrario: si el sector privado no construía, lo haría la ciudad. La primera palanca fue un fuerte impuesto sobre los terrenos vacantes que encarecía acapararlos, empujando a muchos propietarios a vender a la ciudad por el 10 al 15 % de los valores de preguerra. El concejal Hugo Breitner añadió luego dos nuevos gravámenes — el Wohnbausteuer progresivo sobre las grandes viviendas privadas y un impuesto de lujo sobre coches, estancias en hoteles y ocio — para financiar la construcción. Con terrenos baratos y esos ingresos combinados, la ciudad construyó rápidamente unos 60.000 pisos municipales de alta calidad entre 1923 y 1934, los famosos Gemeindebauten como el Karl-Marx-Hof, alojando a alrededor del 11 % de la población con luz, aire y servicios comunitarios.

El impulso se truncó en 1934 cuando el canciller conservador Engelbert Dollfuss puso fin a la Viena roja tras una breve guerra civil, y la dinámica se detuvo. Tras la Segunda Guerra Mundial, que arrasó gran parte del centro histórico, los socialdemócratas regresaron y reiniciaron el programa en 1947 con el conjunto Per-Albin-Hansson construido con hormigón de escombros reciclados, seguido de complejos más pequeños y luego de las torres prefabricadas de los años sesenta como el conjunto Großfeld. En 1969 se completó el piso número 100.000 de posguerra. Los estrictos controles de alquiler volvieron a hacer improductivo el alquiler privado, así que los propietarios vendieron a la ciudad o convirtieron los pisos en oficinas, y el parque alquilado por manos privadas se redujo mientras las capas roja y amarilla del famoso gráfico — municipal y cooperativo subvencionado — prosperaban, con las cooperativas amarillas entregando después hitos como Alt-Erlaa.

Grietas en el paraíso: quién está dentro y quién fuera

La economía estándar predice que un mercado fuertemente desmercantilizado producirá largas listas de espera y una división entre insiders y outsiders, y Viena no es una excepción. Medido por metro cuadrado, los inquilinos de la vivienda municipal pagan entre 6 y 7,5 €, mientras que los de pisos privados controlados pagan más y los del segmento privado sin control alrededor de 12 a 13 € — casi el doble. Eso crea el clásico mercado de insiders y outsiders conocido en otras ciudades, salvo que aquí solo afecta a una minoría. Surgen casos injustos cuando un abogado de altos ingresos en un Gemeindebau paga la mitad de lo que paga una familia inmigrante obrera en el mercado privado, y se informa de que es habitual que los inquilinos salientes exijan grandes pagos de llave para presentar a un sucesor al casero.

Sin embargo, incluso los alquileres no controlados de Viena, aunque casi el doble del nivel municipal más barato, siguen siendo más bajos que los alquileres de referencia en otras capitales, lo que sugiere que el efecto de oferta importa más que la etiqueta de control. Ámsterdam y Londres también tienen vivienda pública sustancial, pero la ventaja distintiva de Viena es que realmente añade viviendas. Excluyendo las conversiones de áticos, Statistik Austria registró 16.000 unidades nuevas solo en Viena en 2021 y 71.000 en toda Austria para nueve millones de residentes — considerable para un mercado controlado. A modo de comparación, Los Ángeles construye a menos de la mitad de ese ritmo pese a tener más habitantes que toda Austria, lo que demuestra que el volumen de construcción, y no solo la forma de tenencia, impulsa la asequibilidad.

Por qué no se puede copiar: tres grandes muros

El primer muro es la ventana única de Viena como ciudad en declive. El municipio escaló cuando la población caía, así que la presión de la demanda era baja y desplazar la construcción privada no creó cuellos de botella agudos. Hoy la población de Viena vuelve a crecer, pero la ciudad parece seguir el ritmo mejor que los constructores privados de otros lugares, que están en mínimos históricos, porque carga con un siglo de instituciones que saben construir a gran escala. La mayoría de las grandes ciudades del mundo simplemente no tienen esa maquinaria y enfrentarían crisis de oferta si intentaran introducir la construcción pública de la noche a la mañana.

El segundo muro es el coste. Viena reunió sus terrenos baratos durante un colapso económico hace un siglo; recrear ese banco de tierra hoy sería extraordinariamente caro y exigiría grandes subidas de impuestos. Incluso Viena dio un paso atrás: tras completar el complejo Röβlergasse en el distrito 23 en 2004, externalizó la construcción subvencionada a promotores sin ánimo de lucro durante una década y solo en 2015 decidió volver a construir como contratista bajo Gemeindewohnungen NEU, financiado con un fondo específico de 25 millones de euros sin aportación de los inquilinos y con arrendamientos ilimitados. Los nuevos conjuntos en Rosenhügel, Montecuccoliplatz y la antigua sede del Sophienspital ilustran que incluso el pionero avanza ahora proyecto a proyecto en parcelas de propiedad municipal.

El tercer muro es la política de focalización. La vivienda social de Viena goza de un apoyo duradero precisamente porque no está sometida a prueba de medios solo para los pobres; los límites de ingresos mantienen a alrededor del 80 % de los hogares elegibles, de modo que la clase media consolidada vive junto a los grupos vulnerables. Wiener Wohnen reserva unos 1.000 pisos municipales al año para personas en dificultad, alrededor del 10 % de los nuevos arrendamientos, y en los nuevos proyectos subvencionados la mitad de las unidades SMART — pisos compactos de 40 a 70 metros cuadrados a 60 € por metro cuadrado de pago único y 7,5 € por metro cuadrado mensuales, obligatorios para el 50 % de las nuevas construcciones desde 2019 — se asignan por necesidad urgente. En cambio, la vivienda pública estadounidense y las banlieues francesas que concentraron la pobreza vieron erosionarse el apoyo tras fracasos sonados. Viena evita la privación concentrada y ofrece beneficios para toda la ciudad: unos 23.300 empleos a corto plazo y 30.100 a largo plazo, alrededor del 3,5 % del empleo vienés, y entre 670 y 770 millones de euros en alquileres ahorrados frente a los alquileres privados, lo que sostiene el poder adquisitivo.

La verdadera lección: controlar sin construir no basta

La conclusión no es, por tanto, un simple voto a favor o en contra del control de alquileres. Puedes tener mercados fuertemente regulados en Nueva York, Ámsterdam y Londres que construyen muy poca vivienda pública, y puedes tener el mercado de Viena, aún más regulado y socializado, que sigue siendo relativamente asequible porque el municipio y sus socios de lucro limitado realmente construyen lo suficiente para evitar que los alquileres privados exploten. Como solo el 10 % de los inquilinos se enfrenta al mercado libre, las dinámicas injustas de insiders y outsiders que azotan a otras ciudades afectan a una proporción menor, aunque siguen existiendo y hay listas de espera sin datos públicos. Para las ciudades que no emergen de un imperio caído o de un centro bombardeado, el camino realista no es copiar Viena al pie de la letra sino hacer ambas cosas a la vez: fomentar la construcción privada y construir más vivienda pública de alta calidad no solo para los más pobres, de modo que un segmento desmercantilizado pueda fijar un ancla de precios para toda la ciudad, lo que en el fondo se trata de construir más viviendas.